Apport personnel : que faut-il savoir ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous interrogez sur son financement ? Vous avez peut-être lu ou entendu qu’il était nécessaire de disposer d’un apport personnel pour concrétiser un tel projet. Mais est-ce vraiment le cas ? Si oui, à comb...

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous interrogez sur son financement ? Vous avez peut-être lu ou entendu qu’il était nécessaire de disposer d’un apport personnel pour concrétiser un tel projet. Mais est-ce vraiment le cas ? Si oui, à combien doit-il s’élever ? Peut-il constituer un atout pour faire plus facilement accepter votre offre d’achat auprès du vendeur ou de l’agent immobilier ? Je Rêve d’une Maison vous répond !

Définition

L’apport personnel est une somme d’argent dont dispose déjà l’acquéreur et qu’il souhaite utiliser pour financer une partie de son achat immobilier.

Avoir un apport personnel n’est pas obligatoire mais fortement recommandé, voire quasi indispensable dans certains cas.

Pourquoi avoir un apport personnel ?

Disposer d’un apport personnel permet à la fois de rassurer le vendeur et la banque et renforce donc vos chances de faire accepter votre offre d’achat ou d’obtenir plus facilement un prêt immobilier.

Une sécurité supplémentaire pour le vendeur

Annoncer au vendeur que vous disposez d’un apport personnel lui inspirera davantage confiance, a fortiori si son montant est élevé. Il représente en effet un gage de sécurité financière. Il vous sera sans doute moins difficile de trouver un prêt immobilier par rapport à un acquéreur aux revenus similaires mais ne disposant d’aucun apport financier.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Disposer des moyens suffisants pour financer votre acquisition comptant constitue un avantage encore plus significatif pour faire accepter votre offre d’achat. Vous pourrez en effet vous passer de la clause suspensive d’obtention de crédit qui peut entraîner l’annulation de la transaction si vous ne parvenez pas à obtenir un prêt. Après la signature de l’acte authentique, vous restez toutefois libre de ne pas utiliser l’intégralité de cette somme et pourrez la compléter par un emprunt si vous le souhaitez.

Un atout pour souscrire un prêt auprès d’une banque

Disposer d’un apport personnel rassurera la banque sur votre sérieux et votre capacité à gérer vos finances et à rembourser votre futur crédit. Il vous sera également souvent plus facile de négocier de meilleures conditions (taux d’intérêt, assurance emprunteur...).

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

La notion d’apport personnel ne doit pas être confondue avec celle de capacité d’apport. Cette dernière représente la somme totale d’argent dont vous disposez et que vous pourriez utiliser pour financer votre achat immobilier. Plus elle est importante, plus elle rassurera le vendeur et vous permettra d’emprunter à un taux intéressant, même si vous ne souhaitez finalement pas l’utiliser dans son intégralité au moment du paiement.

L’apport personnel également avantageux pour l’acheteur

Disposer d’un apport vous permet aussi de réduire le coût total de votre acquisition ! Plus il sera conséquent, moins vous devrez emprunter, et, en toute logique, moins vous devrez payer d’intérêts.

Quel doit-être le montant de l’apport personnel ?

Aucune réglementation ne précise un montant minimum d’apport personnel requis. Dans la pratique, les banques demandent toutefois que ce dernier couvre a minima les frais de notaire et d’agence immobilière (si vous passez par une agence), soit environ 10% du prix d’un bien dans l’ancien et 5% dans le neuf.

Pour un bien immobilier vendu à 350.000€, l’apport minimum idéal représente donc :

• 35.000€ dans l’ancien (10% du prix du bien ) ;
• 17.500€ dans le neuf (5% de ce montant).

N’oubliez pas qu’à Paris, en première couronne et dans les grandes métropoles françaises où le marché immobilier est très tendu, l’acquéreur disposant du meilleur dossier aura presque toujours la priorité sur les autres.  « Dans ces villes, un apport personnel représentant 10% de la valeur du bien immobilier ne sera donc parfois pas suffisant pour faire accepter votre offre d’achat.  » complète Axel C, chasseur immobilier chez Je Rêve d'une Maison.

Comment se constituer un apport personnel ?

Il n’est pas toujours facile de réunir un capital équivalent à 5 ou 10% de la valeur du futur achat. Vous pouvez naturellement puiser dans votre épargne (Plan Épargne Logement ou Compte Épargne Logement, livrets A ou B...), et au besoin, compléter avec les moyens suivants :

Un Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Dans le cas d’une première acquisition et sous conditions de ressources, vous pouvez prétendre à ce prêt aidé considéré comme un apport personnel par les établissements bancaires. Il devra toutefois obligatoirement être complété par un autre emprunt.

Un héritage ou une donation

Un héritage ou une donation peuvent être inclus dans votre apport. Dans le cas de la donation, anticipez les démarches nécessaires afin que les fonds soient disponibles au moment du paiement. Pour rappel, la donation est très réglementée, chaque parent pouvant transmettre au maximum 100.000€ à chacun de ses enfants tous les 15 ans.

L’épargne salariale

Souvent oubliée, l’épargne salariale constitue pourtant un bon moyen d’augmenter votre apport personnel. Si votre entreprise la propose, n’hésitez pas à vous renseigner sur les conditions spécifiques au déblocage des fonds.

Quand et comment débloquer les fonds ?

Les fonds utilisés pour le paiement de votre achat immobilier représentent l’addition du montant de l’apport et du prêt déduit des intérêts. Anticipez au maximum leur déblocage qui peut prendre plus ou moins de temps selon les cas.

Une fois débloqués par votre établissement prêteur, ils seront transmis au notaire par virement bancaire après la signature du compromis de vente. C’est à leur réception qu’une date sera fixée pour la signature de l’acte authentique.

Entre les 2 signatures court généralement un délai incompressible de 3 mois qui inclut :

• un délai de rétractation de 10 jours ;
• une durée nécessaire à la vérification des pièces administratives et justificatives ;
• un droit de préemption. Dans certains cas, la commune dispose en effet d’un délai de 2 mois pour indiquer si elle souhaite acquérir le bien en vue d’y réaliser des aménagements d’intérêt public ;
• le délai d’obtention de votre prêt.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Si votre emprunt immobilier inclut une somme pour effectuer des travaux, celle-ci sera débloquée par la banque au fur et à mesure de leur avancée et sur présentation de justificatifs. Dans le cas où vous prévoyez finalement de réaliser les travaux par vous-même, n’oubliez pas de prévenir l’organisme prêteur au moment du montage financier.

Acheter sans apport personnel, est-ce possible ?

Vous ne disposez pas d’apport personnel ? Pas de panique ! Certaines banques proposent l’emprunt à 110%. Elles financent 100% du prix du bien immobilier, auxquels s’ajoutent environ 10% pour le règlement des frais annexes (frais d’agence et de notaire).

Ce type de crédit est souvent destiné aux primo-accédants ou aux investisseurs locatifs. Si vous décidez d’en souscrire un, votre profil et votre dossier devront être suffisamment solides et rassurants, le risque supporté par la banque étant plus élevé que pour un crédit « classique » complété par un apport personnel. Vous devez notamment pouvoir justifier de votre sérieux et de la bonne gestion de vos finances (absence de découvert, bon équilibre entre les recettes et les dépenses…).

Dans les faits, les achats immobiliers sans apports représentent aujourd’hui une part infime des transactions. “Dans les zones tendues et onéreuses comme Paris et sa région, il n’est d’ailleurs plus pratiqué”, précise Pierre S., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Si votre apport est insuffisant, nous vous conseillons de vous rapprocher de certaines start-up françaises comme Virgil qui vous proposent de le compléter, sous certaines conditions. Grâce à son système de co-investissement, vous pouvez réaliser votre rêve et devenir propriétaire même si vous ne disposez que d’un faible montant d’épargne.

❤️ Apport personnel : 3 points à retenir

• L’apport personnel désigne les économies dont dispose le futur acquéreur et qu’il souhaite engager pour financer son futur bien immobilier. Il peut être constitué de ses épargnes (personnelle et salariale), d’un héritage, d’une donation, etc.
• Avoir un apport n’est pas une obligation légale. Mais dans la pratique, il est souvent indispensable pour faire accepter votre offre d’achat au vendeur et obtenir plus facilement un prêt immobilier. Plus cet apport sera important, plus vous pourrez négocier des conditions avantageuses (taux, assurances, frais de garantie, etc.).
• En pratique, le montant de votre apport personnel doit représenter a minima 10% de la valeur d’achat dans l’ancien et 5% dans le neuf pour couvrir les frais notariés et les éventuels frais d’agence immobilière. Dans certaines zones immobilières tendues, il est recommandé de disposer d’une somme d’argent plus conséquente.