Capacité d’emprunt immobilier : quand et comment la calculer ?

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Comme l’écrasante majorité des acquéreurs, vous allez sans doute souscrire un prêt immobilier pour financer votre projet. Avant de lancer vos recherches, calculez votre capacité d’emprunt ! Cette ...

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Comme l’écrasante majorité des acquéreurs, vous allez sans doute souscrire un prêt immobilier pour financer votre projet. Avant de lancer vos recherches, calculez votre capacité d’emprunt ! Cette information vous permettra de mieux cibler vos recherches et d’anticiper votre future demande de crédit. Mode de calcul, paramètres à prendre en compte, astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt... Je Rêve d’une Maison vous livre ses conseils.

Définition de la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque sur une période donnée pour financer votre projet d’achat immobilier. Elle est fonction de vos revenus et de vos charges, la différence des deux étant votre "reste à vivre”.

La capacité d’emprunt détermine le niveau de vos futures mensualités, autrement dit la somme que vous allez rembourser tous les mois.

Quand calculer votre capacité d’emprunt ?

Le plus en amont possible dans votre projet ! “Cela vous évitera de perdre du temps ou de générer des frustrations si vous vous rendez compte après plusieurs semaines de recherches que vous ne pouvez pas financer le type de bien que vous cibliez” prévient Benjamin P., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison.

Ce calcul vous permettra de vous faire une première idée. Vous devrez cependant l’affiner plus tard avec votre courtier immobilier, en y intégrant d’autres paramètres (taux d’intérêt, coût de la garantie emprunteur…), nous reviendrons sur ce point.

Calcul de votre capacité d’emprunt immobilier : comment s’y prendre ?

Deux formules simples vous permettent d’estimer vos futures mensualités et le montant du capital total que vous pouvez emprunter. À vos calculettes !

Comment évaluer vos futures mensualités ?

Pour calculer rapidement votre capacité d’emprunt mensuelle, il vous suffit de prendre en compte :

• le montant de vos revenus mensuels nets (salaire, primes professionnelles, éventuels revenus fonciers…) ;
• celui de vos charges mensuelles (mensualités d’autres crédits en cours, autres charges fixes) ;
• votre taux d’endettement plafonné à 33% de vos revenus même s’il peut parfois être plus élevé dans certains cas particuliers. Des discussions gouvernementales actuellement en cours sont susceptibles d’assouplir prochainement cette règle.

Une fois ces informations en main, le calcul est le suivant : (revenus nets mensuels - charges mensuelles) x 33 / 100.

Prenons l’exemple d’un couple projetant d’acheter un appartement à Paris. Le total de leurs deux revenus mensuels nets s’élève à 8.000€ et celui de leurs charges mensuelles à 2.000€ :
(8.000€ - 2.000€) x 33 / 100 = 1.980€.

Ce couple pourra donc rembourser jusqu’à 1.980€ par mois pour financer son projet.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :

La plupart des sites internet des courtiers immobiliers proposent des outils de simulation en ligne de votre capacité d’emprunt, comme par exemple celui de Pretto. Si vous faites appel à un chasseur immobilier pour vous accompagner dans votre projet d’achat, ce dernier pourra également vous aider à la calculer.

Quelle est la différence entre capacité de remboursement et capacité de d’emprunt ?

Pour calculer votre capacité de remboursement, il vous suffit de partir du résultat du calcul précédent : (capacité d’emprunt mensuelle x 12 mois) x nombre d’années de remboursement de votre crédit.

Reprenons l’exemple du ménage souhaitant acquérir un appartement à Paris. S’il envisage de souscrire un prêt immobilier sur 20 ans, le calcul sera le suivant (1.980€ x 12 mois) x 20 ans = 475.200€. Conclusion : il pourra rembourser sur 20 ans un montant de 475.200€.

Mais attention, ce montant inclut les intérêts et le coût de l’assurance emprunteur. Plus la durée de l’emprunt sera longue, plus leur part sera importante dans le total.

“En première approximation pour un prêt sur 20 ans, nous pouvons considérer que la capacité d’emprunt représente 85% de la capacité de remboursement, en tenant compte du taux d’usure, taux d’intérêt maximum auquel les banques sont autorisées à prêter de l’argent.” souligne Benjamin P.

Dans notre exemple, elle s’élève donc à 403.920€ (80% de 475.200€).

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :

Si vous disposez d’un apport personnel ou bénéficiez de prêts aidés de type Prêt à Taux Zéro (PTZ), tenez en compte dans votre calcul !

Capacité d’emprunt immobilier : comment l’augmenter ?

Plusieurs astuces vous permettent d’accroître votre capacité d’emprunt, comme par exemple :

• emprunter sur une courte durée. En effet, plus ce sera le cas, plus les taux d’intérêt proposés par les banques seront intéressants ;
• consacrer l’apport personnel le plus important possible au financement de votre projet d’achat pour ne pas dépasser le taux d’endettement maximal autorisé et bénéficier de taux d’intérêts plus avantageux ;
• rembourser vos éventuels autres crédits en cours de manière anticipée (crédit à la consommation, prêt étudiant…) afin d’accroître votre capacité d’endettement ;
• opter pour la délégation d’assurance qui vous permet de souscrire l’assurance prêt immobilier de votre choix, celles proposées par les banques étant généralement plus chères. Objectif : diminuer votre TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Pour rappel, cet indicateur prend en compte tous les frais associés à la souscription d’un prêt (intérêts, frais de dossier, cotisations de la garantie emprunteur, hypothèque ou cautionnement et frais annexes). Cette option ne sera cependant pas toujours possible ou souhaitable selon les cas.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :

Pour faire baisser votre TAEG, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre banques en faisant appel aux services d’un courtier immobilier. Je Rêve d’une Maison a noué des partenariats avec plusieurs d’entre eux (Pretto, HelloPrêt, Artémis Courtage, Persona Courtage…) sélectionnés pour la qualité de leur travail et leur capacité à négocier les meilleures conditions d’emprunt pour nos clients.

❤️ Capacité d'emprunt : 3 points à retenir

• La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter pour financer votre acquisition immobilière. Elle vous aide à estimer vos mensualités et doit être calculée dès le démarrage de votre projet.
• Pour la connaître, vous devez d’abord calculer le montant maximal de vos mensualités : (revenus nets mensuels - charges mensuelles) x 33% d’endettement autorisé, qui vous permet ensuite de calculer votre capacité de remboursement sur une durée donnée. Pour une première approximation, il vous suffit enfin de minorer ce chiffre de 15% correspondant aux intérêts et au coût de l’assurance sur 20 ans.
• Plusieurs moyens vous permettent d’augmenter votre capacité d’emprunt, tels qu’emprunter sur une courte durée, effectuer un remboursement anticipé de vos autres crédits ou faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur TAEG possible.