Premier investissement locatif : et si vous commenciez jeune ?

On n’est pas sérieux quand on a 17 ans disait Rimbaud. Mais à 25 ans ? Voire à 30 ? Pour certains jeunes actifs, l’option de l’investissement locatif n’est pas nécessairement une idée saugrenue. Elle peut même se révéler judicieuse. Lisez cet article, vous nous remercierez dans 20 ans.

Vous avez moins de 30 ans et l'idée de vous lancer dans l'investissement locatif vous effraie peut-être aujourd’hui ? Vous craignez de ne pas être assez expérimenté, ou de ne pas être assez attractif pour les banques ?

Pourtant, en fonction de votre profil et de vos projets d’avenir, vous êtes peut-être un excellent candidat pour ce type d'achat immobilier.
Si vous avez un petit apport, que votre salaire actuel est plutôt confortable et que vous n’avez pas de dettes ou pas (encore) d’enfants, apprenez à vous défaire des préjugés.

Idée reçue n°1 : investir, c’est se mettre la corde au cou

Si autrefois on se mariait et on faisait des enfants avant ses trente ans, aujourd’hui, la donne a changé. Etudes étirées, statut marital compliqué… Un cadre flou dans lequel on n’ose pas facilement glisser un investissement immobilier. Il est parfois difficile de se projeter dans un achat d’appartement lorsque l’on ne sait pas où l’on vivra demain, ni avec qui.

On peut pourtant acheter aujourd'hui en fonction de ses moyens tout en continuant de louer ailleurs. In fine, l’appartement coûtera moins cher grâce au revenu locatif perçu pendant la durée du bail. Ne considérez pas l’achat comme un boulet que vous trainerez pendant vingt ans mais comme la constitution d'un patrimoine « On ne sait pas comment les taux vont évoluer, ni combien coûtera un 40m² dans dix ans, souligne Thomas Valode, chasseur d’appartement et expert en investissement locatif. Quand l'emprunt sera remboursé, vous pourrez soit garder l'appartement pour sa rentabilité locative, soit utiliser cet apport pour acheter plus grand. »

On ne sait pas de quoi sera fait l'avenir, en cas de coup dur, vous serez soulagé d'avoir un toit sur la tête, même à moitié remboursé.

Idée reçue n°2 : il faut être riche pour investir

Lors d’un achat immobilier, la question du capital n’est pas tout. Et si évidemment un compte en banque bien rempli facilitera certaines démarches et vous ouvrira plus de choix, ce n’est pas pour autant une condition sine qua none. Deux choses essentielles pourtant : avoir des revenus fixes et ne pas être endetté. Ensuite, tout dépendra de ce que vous aurez pu négocier avec votre banque et de votre projet. Un studio sera moins onéreux et donc plus réaliste à Pantin qu’à Paris intra muros où le marché est particulièrement tendu. Vous pouvez également tenter d’acheter à moins de 10 000 €/m2 avec quelques travaux à faire et prévoir des week-ends bricolage-pizza avec vos copains.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire appel à un courtier qui pourra vous obtenir une meilleure capacité d’emprunt. Comme le taux négocié sera a priori plus bas, vous pourrez emprunter davantage. Bien sûr, il vous faudra payer les honoraires du courtier, mais vous économiserez des frais bancaires.

Idée reçue n°3 : il faut avoir un apport

On ne va pas vous mentir si vous n’avez pas d’apport, les choses risquent d’être un brin plus complexe. Mais ne désespérez pas, tout dépend du bien que vous visez et de sa géolocalisation. A Paris, par exemple, sans apport, vous avez de grandes chances d’être débouté.

En province ou en région parisienne, n’hésitez pas à vous renseigner du côté  du prêt immobilier à 110%. En gros, pour pouvoir financer les frais générés par l’achat (honoraire du notaire, éventuels frais d’agence) vous empruntez au-delà de la valeur du bien. A utiliser avec précaution et une fois que vous êtes bien renseigné, puisqu’en cas de pépin et de revente, la dette peut vous suivre longtemps. Sachez tout de même que les banques seront frileuses à l'idée de prêter à des clients qui n'ont pas d'argent de côté et qu’à Paris, compte tenu de la concurrence, votre profil ne sera probablement pas retenu par les vendeurs.

Si vous voulez garder votre apport pour des travaux et emprunter à 110%, c'est possible aussi. Dans tous les cas, ne videz pas votre compte en banque. Il est important de garder de la trésorerie en cas d'imprévus (travaux de co-propriété, ravalement...).

Idée reçue n°4 : les banques ne prêtent pas aux jeunes

Bien au contraire ! Les jeunes actifs sont des candidats parfaits pour un prêt bancaire à taux réduit. Il faut le savoir, les moins de 30 ans représentent pour les organismes bancaires des clients à fort potentiel : leur salaire va augmenter, ils vont épargner ou encore emprunter sur de longues périodes…

Inutile cependant de croire au père Noël, les petits salaires et les métiers instables ne seront pas préférés, mais avec un beau profil, vous avez de grandes chances de taper dans l’œil d’une banque. Société générale, Crédit Agricole, BNP Paribas… : elles ont tout interêt à vous séduire aujourd’hui pour vous garder dans leur clientèle plus tard.

« Il ne faut pas oublier qu’une grande partie de l’emprunt réside également dans l’assurance. Elle peut, à elle-seule, plomber votre projet. Une assurance de prêt de immobilier coûtera évidemment moins cher à 25 ans, dans la fleur de l’âge, qu’à 40 et elle peut aller jusqu’à 40% de la charge d’emprunt. N'hésitez pas dès lors à faire un emprunt en délégation d'assurance » poursuit le chasseur.

Idée reçue n°5 : louer et acheter, banqueroute assurée

L'idée de cumuler prêt et loyer vous inquiète ? C'est normal. Le delta est cependant beaucoup plus petit qu'il n'y paraît. Même si à Paris, une opération blanche (un achat dont les revenus locatifs compensent intégralement les charges d’emprunt et celles relatives aux biens) est presque impossible, il existe en région parisienne quelques belles opportunités. « Récemment, pour un client, nous avons trouvé un studio à Aubervilliers de 22m² à 88 000 euros. Un bien potentiellement louable meublé autour de 650 euros et remboursé intégralement avec un prêt à 25 ans. Il pourra même en tirer un cash-flow positif » raconte Thomas Valode.

Idée reçue n°6 : vous avez la vie devant vous

À 25 ans, c'est certain, on pense plus volontiers à son prochain week-end à Biarritz qu'à épargner. Il n'est pourtant jamais trop tôt pour faire fructifier un patrimoine. Le calcul est d'ailleurs relativement simple, en France, on emprunte en moyenne pour 22 ans, plus vous empruntez tôt, plus vous avancerez l'échéance à laquelle vous pourrez réaliser d'autres projets immobiliers.